Instandhaltungsrücklage: Nur die Einzahlung löst noch keinen Werbungskostenabzug aus

Vermieter können grundsätzlich alle Ausgaben rund um ihre vermieteten Wohnungen als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung absetzen. Eine Besonderheit gilt aber bei Einzahlungen in die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Zum Hintergrund: Vermieter und Wohnungseigentümer mit einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern müssen eine zweckgebundene Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) für zukünftige Reparaturen am Haus ansparen. Diese Zahlungen fließen monatlich an die gesetzlich vorgeschriebene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die das Geld bis zur Verwendung verwaltet.

Hinweis: Sehr häufig ist jeden Monat 1 EUR/qm der Erhaltungsrücklage zuzuführen. Das kann je nach Größe der Wohnung einen drei- bis vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen und sich über die Jahre aufsummieren.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner jüngeren Rechtsprechung klargestellt, dass Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage noch nicht als Werbungskosten absetzbar sind. Abziehbare Werbungskosten liegen demnach erst vor, wenn tatsächlich Erhaltungsaufwendungen aus der Rücklage finanziert werden - der Zeitpunkt der Mittelentnahme ist also steuerlich maßgeblich.

Die Bundesrichter verwiesen darauf, dass Eigentümer von vermieteten Einfamilienhäusern ihre Reparaturen auch erst für das Jahr absetzen können, in dem sie die Reparaturen bezahlt haben. Eine Ansparleistung (z.B. auf einem separaten Vermietungskonto) ist daher nicht zu berücksichtigen. Nach Auffassung des BFH ist es gerechtfertigt, wenn der Steuerabzug bei den Vermietungseinkünften erst erfolgt, wenn tatsächlich etwas am Haus instand gesetzt, repariert oder modernisiert wird.

Hinweis: Der Werbungskostenabzug für Mittel aus der Instandhaltungsrücklage geht Vermietern verloren, wenn sie ihre Wohnung nach dem Ansparen und vor der Durchführung der Erhaltungsmaßnahme verkaufen. Verkäufer sollten daher im Kaufvertrag regeln, dass die angesparte Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis abgebildet wird.