Sonderabschreibung nach § 7b EStG und degressive AfA

Wer als Kapitalanleger einen Mietwohnungsneubau zur Vermietung erwirbt, kann aktuell von außergewöhnlich attraktiven steuerlichen Vorteilen profitieren. Hintergrund ist die wieder eingeführte, modifizierte Sonderabschreibung nach 7b EStG in Kombination mit der degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.

Ziel des Gesetzgebers ist es, den Neubau von energieeffizientem Wohnraum steuerlich gezielt zu fördern und damit dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Für Investoren entsteht dadurch eine echte Win-win-Situation.

Was wurde konkret geregelt?

Mit dem Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 wurden die steuerlichen Anreize für die Vermietung von Wohnraum nochmals deutlich erweitert.

Kernpunkt ist der neu eingeführte § 7 Abs. 5a EStG, der für einen befristeten Übergangszeitraum die degressive Gebäude-AfA mit einem Abschreibungssatz von 5% ermöglicht.

Das bedeutet: In den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung können erheblich höhere Abschreibungsbeiträge geltend gemacht werden als bei der linearen AfA. Gerade in der Anfangsphase verbessert das die Liquidität deutlich.

Besonders attraktiv: Kombination mit § 7b EStG

Diese degressive Gebäude-AfA kann zusätzlich mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden. Sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Sonder-AfA ermöglicht eine zusätzliche 5% Abschreibung p.a. begrenzt auf die ersten vier Jahre.

Durch das Zusammenspiel beider Regelungen ergibt sich in den ersten Jahren eine außergewöhnlich hohe Entlastung. Neubauinvestitionen waren steuerlich lange nicht mehr so interessant und eröffnen erhebliche Liquiditätsvorteile für Vermieter.

Wichtige Voraussetzungen für die Sonder-AfA

Die Inanspruchnahme ist an klare Bedingungen geknüpft:

• Die Baukosten sind gedeckelt (max. 5.200 € pro m²). Entscheidend sind die reinen Baukosten, nicht der Kaufpreis.

• Es muss neuer Wohnraum geschaffen werden (kein Ersatzwohnraum nach Abriss).

• Bau- und Grundstückskosten müssen getrennt ausgewiesen werden.

• Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG max. 4.000 € je m² Wohnfläche.

• Anschaffung und Fertigstellung müssen zeitlich synchron erfolgen.

Die Sonder-Afa läuft zeitlich begrenzt bis 2029. Es kann sich lohnen, es nicht bei einer einzelnen Wohnung zu belassen, um die Steuerlast zu senken.

Zusätzlicher Vorteil: Steuerfreier Verkauf möglich

Wird das Objekt nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, kann der Verkauf in der Regel steuerfrei erfolgen. Auch das macht Neubauinvestitionen langfristig besonders attraktiv.

Fazit:

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EstG bietet aktuell außergewöhnliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Entscheidend ist jedoch die sorgfältige Prüfung der Voraussetzungen – insbesondere bei Baukosten, Förderstandard und zeitlicher Umsetzung.

Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob ein Neubauinvestment mit Sonder-AfA für Ihre persönliche Situation sinnvoll ist – und worauf Sie vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags unbedingt achten sollten.

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