AFA-Abschreibung: Keine Änderungen bei der verkürzten Nutzungsdauer von Immobilien

Am 22. November 2024 hat der Bundesrat das Jahressteuergesetz 2024 verabschiedet – und dabei die durch den Bundesrat angeregten Änderungen zur Restnutzungsdauer von Immobilien nicht übernommen. Damit gelten die bisherigen Regelungen auch weiterhin.

Was wurde diskutiert?

Im ursprünglichen Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 war eine Neuregelung vorgesehen, die die Abschreibung auf Basis kürzerer Nutzungsdauern deutlich eingeschränkt hätte:

• Das Gebäude weist bereits bei Fertigstellung eine kürzere Nutzungsdauer auf (z.B. Leichtbauhallen oder Trafostationshäuser)
• Bei allen anderen Gebäuden erfolgt die Abschreibung auf Grundlage kürzerer Restnutzungsdauern nur dann, wenn die Nutzungsdauer weniger als 20 % der typisierten Nutzungsdauer beträgt. (Bsp.: Bei einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren hieße das weniger als 10 Jahre.)
• Gutachten sollten nur nach einer Vor-Ort-Besichtigung erstellt werden dürfen.

Aktuelle und weiterhin geltende Lage:

• Ab 2025 wird die verkürzte Restnutzungsdauer nach wie vor auch für Gebäude gelten, die mehr als 20% der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer vorweisen.
• Die Finanzverwaltungen erkennen Gutachten weiterhin an, wenn diese von einem zertifizierten Sachverständigen einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurden.

Es wird auch künftig empfohlen, sich bei der Gutachtenerstellung an die Vorgaben des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 zu halten.

Ein Beispiel:

Ein vermietetes Zweifamilienhaus wurde für 500.000 € angeschafft. Die typisierte Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre. Durch ein zertifiziertes Gutachten kann eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer von 20 Jahren nachgewiesen werden. Somit ergeben sich folgende Abschreibungsbeträge:

Nutzungsdauer 50 Jahre = Jährliche Abschreibung 10.000 Euro

Nutzungsdauer 20 Jahre = Jährliche Abschreibung 25.000 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% ergibt das einen Nettovorteil von ca. 6.300 € pro Jahr.

Unsere Experten stehen Ihnen gern zur Verfügung, um individuelle Fragen zu klären und informieren Sie weiterhin über relevante Änderungen.