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Die Airbnb-Falle: Vermieter aufgepasst!

Vermietungen über Airbnb sind beliebt - Privatpersonen können damit eine attraktives zusätzliches Einkommen generieren. Für viele Vermieter könnten sich die Airbnb-Einnahmen allerdings als Falle erweisen, da sie versteuert und folglich in der Steuererklärung angegeben werden müssen. Wenn die Deklaration dieser Einkünfte in der Steuererklärung nicht erfolgt, droht die Gefahr eines Strafverfahrens wegen Steuerhinterziehung, das durch eine korrekte Selbstanzeige jedoch in der Regel abgewendet werden kann. 

Wie kommt der deutsche Fiskus an die Airbnb-Vermieterdaten?

Bereits 2018 meldeten deutsche Medien, dass der deutsche Fiskus Airbnb-Vermieter im Hinblick auf mögliche Steuerhinterziehungen überprüfen will. Das Bundeszentralamt für Steuern hatte im Frühjahr 2018 ein Ersuchen um Herausgabe von Vermieterdaten an die irischen Behörden geschickt - die weltweit größte digitale Vermietungsplattform hat in Dublin ihren Sitz. Bei der Hinterziehung von Steuern ertappte Airbnb-Vermieter müssen mit einer Steuernachzahlung für die vergangenen zehn Jahre und pro Jahr mit sechs Prozent Verzugszinsen rechnen, ebenso ist die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens möglich. Endgültig juristisch geklärt ist bisher nicht, ob Airbnb verpflichtet ist, Vermieterdaten zur Abklärung von Steuerhinterziehung, aber auch im Zusammenhang mit kommunalen Zweckentfremdungsverboten von privatem Wohnraum an die deutschen Behörden zu übermitteln. Im Juni 2021 hat das Verwaltungsgericht Berlin eine Airbnb-Klage gegen die Pflicht zur Datenübermittlung zugelassen, aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung dieses Urteils jedoch ein Berufungsverfahren am Oberlandesgericht Berlin-Brandenburg zugelassen. Für private Vermieter ist mit dieser Situation eine schwerwiegenden Rechtsunsicherheit verbunden, zumal sich viele von ihnen nicht bewusst sind, dass Einkommen aus Vermietungen über die digitale Plattform in der Steuererklärung angegeben werden muss. So bald ein endgültiges Urteil vorliegt, durch das der Fiskus Zugang zu den Vermieterdaten geltend machen kann, ist seitens der Finanzämter jedoch mit einer schnellen Reaktion zu rechnen. 

Welche Steuern kommen für Airbnb-Vermietungen in Frage?  

Grundsätzlich gilt, dass die Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen über eine digitale Plattform in der Steuererklärung anzugeben sind. Werbungskosten im Zusammenhang damit gehören ebenfalls in die Steuererklärung, da sie die Steuerlast vermindern. Je nach Sachlage sind für diese Mieteinnahmen die folgenden Steuerarten von Bedeutung: 

  • Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dürfen bis zu einer Höhe von 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen Freibetrag, bei höheren Einnahmen darf der Betrag entsprechend nicht pauschal in Abzug gebracht werden. Das Finanzamt wird bei finanziell geringfügigen Vermietungen gegebenenfalls auch prüfen, ob ihnen eine steuerlich relevante Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt. Beachten sie bitte außerdem, dass unter Umständen die Bagatellgrenze von 520 Euro „abgewählt“ werden kann, dies ist zu empfehlen, wenn die Kosten der Vermietung höher ausfallen als die Einnahmen. 
  • Umsatzsteuer: Die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Zu beachten ist hierbei, dass in vielen Fällen die Kleinunternehmerregelung greift, wonach die Umsatzsteuer bei Bruttoumsätzen bis 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Kalenderjahr nicht erhoben wird. Zu beachten ist aber, dass sich die genannten Umsatzgrenzen auf den Gesamtumsatz des Vermieters beziehen, es sind demnach auch die Umsätze aus anderweitigen unternehmerischen Aktivitäten zu berücksichtigen.  
  • Gewerbesteuer: In der Regel gelten über Vermietungsplattformen erziele Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei Vermietungen im großen Stil und dem Angebot von sogenannten "unüblichen Sonderleistungen" wie täglicher Zimmerservice, Frühstück oder der Verfügbarkeit von Personal sowie bei der Nutzung einer unternehmerischen Struktur für die Vermietung auch Gewerbesteuer fällig werden - allerdings nur dann, wenn der Gewinn aus den Vermietungen den Freibetrag von 24.500 Euro überschreitet. 
  • Betten- oder Beherbergungssteuer: Hierbei handelt es sich um eine kommunale Steuer, die vor allem von bei Touristen beliebten Städten erhoben wird und entsprechend bei digital vermittelten privaten Übernachtungen anfällt

Wann droht ein Steuerstrafverfahren? 

Zu einem Steuerstrafverfahren kann es kommen, wenn steuerpflichtige Vermieter ihre Einnahmen in ihrer Steuererklärung nicht oder verspätet an das Finanzamt gemeldet haben. Die Zulässigkeit der Vermietung spielt für die Anwendung des Steuerstrafrechts im Übrigen keine Rolle. Allerdings können ordnungsrechtlich relevante Meldungen wegen Zweckentfremdung auch das Interesse des Finanzamts auf die betreffenden Vermieter lenken. 

Wirkt eine steuerliche  Selbstanzeige  strafbefreiend? 

Eine steuerliche Selbstanzeige wirkt strafbefreiend, wenn die Frist für eine ordnungsgemäße Steuererklärung verstrichen oder zuvor eine unzutreffende oder unvollständige Erklärung abgegeben wurde. Voraussetzung für die Strafbefreiung ist allerdings, dass die Steuerstraftat zum Zeitpunkt der Selbstanzeige noch nicht entdeckt war und die Anzeige vollständig sowie formal korrekt ist (§ 371 Abs. 2 Nr. 2 AO). Vollständigkeit heißt in diesem Kontext, dass pro relevanter Steuerart sämtliche Einnahmen der vergangenen zehn Jahre dem Finanzamt anzuzeigen und nach den relevanten Steuerarten aufzuschlüsseln sind. Ein Vermieter, der Einkünfte aus gewerblichen Vermietungen erzielt, diese in seiner Steuererklärung jedoch lediglich als Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen deklariert, muss auch bei vollständigen Angaben damit rechnen, dass die Behörde eigene Ermittlungen und ein Steuerstrafverfahren in die Wege leitet. Denn nach Erhalt eines Selbstanzeigeschreibens leitet das Finanzamt ein Strafverfahren ein, in dem geprüft wird, ob die Selbstanzeige wirksam ist. Ist das der Fall, wird das Verfahren nach Zahlung aller Steuern und Zinsen eingestellt. Ist das nicht der Fall, weil zum Beispiel ein Sperrgrund vorlag oder eine Unvollständigkeit erkennbar wurde, so wird das Steuerstrafverfahren entweder nur gegen Zahlung einer Auflage eingestellt oder es kommt trotz (der unwirksamen) Selbstanzeige zur Anklage bei Gericht.  

Vermieter, die ihre Wohnungen über digitale Plattformen anbieten, sollten aktiv werden, bevor eine endgültige Entscheidung über die Datenübermittlung vorliegt. Die Finanzämter dürften einer Selbstanzeige schon wegen des im Vergleich zu eigenen Ermittlungen deutlich geringeren Aufwands positiv gegenüberstehen.



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